토지허가제 | 서울 전역 및 경기 12개 지역 확대 지정

• 토지허가제 개요
• 토지허가제 적용 지역
• 토지허가제 시행 목적

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1. 토지허가제 개요

2025년 10월 15일 정부는 서울 전역과 경기도 12개 지역을 ‘조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역(토허구역)’으로 지정하는 3차 주택시장 안정화 대책을 발표했다. 이번 조치는 이재명 정부 출범 후 네 달 만에 시행된 세 번째 부동산 대책이자, 역대 최대 규모의 토지허가제 확대 정책이다. 토허구역으로 지정된 지역에서는 부동산 매매 전에 관할 관청의 허가를 받아야 하며, 허가를 받은 경우에도 일정 기간 실거주 의무(최대 2년)가 부과된다. 허가 없이 거래하거나 실거주 요건을 위반할 경우에는 계약 취소 및 이행강제금 부과 등 행정처분이 내려진다.​

 

2. 토지허가제 적용 지역

이번 대책으로 토지허가제가 적용되는 지역은 서울 25개 자치구 전역과 경기도 12개 지역이다.
규제 대상 지역에는 다음이 포함된다:

• 서울 : 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 기존 4개 구 포함 전 지역(25개 구 전역)
• 경기도 12개 지역 : 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시

이 지역들은 10월 20일부터 효력이 발생하며, 내년 말까지 한시적으로 지정·관리된다.
또한 기존에 아파트에만 적용되던 토허구역 제도가 이번에는 **“동일 단지 내에 아파트 1개 동 이상 포함된 연립주택·다세대주택”**으로까지 확대돼 총 750여 개 단지가 추가로 포함됐다.
이 지역에서의 **갭투자(전세를 끼고 매입)**는 전면 금지되고, 실수요 목적의 매매만 허용된다.​

 

3. 토지허가제 시행 목적 및 배경

정부는 이번 대책을 통해 수도권 부동산 시장의 단기적 급등세와 투기 수요 유입을 차단하려는 목적을 밝혀왔다. 최근 강남권 중심으로 확산된 주택가격 상승세가 마포·성동 등 한강권과 경기 남부권으로 번지는 현상을 차단하기 위함이다.
이에 따라 정부는 6·27 대출 규제, 9·7 공급 확대 방안에도 불구하고 지속되는 집값 상승세를 진정시키기 위해 “핀셋에서 전면 규제로의 전환”이라는 강수를 택했다.

김윤덕 국토교통부 장관은 “주택시장 불안은 서민 주거 안정을 위협하고, 근로 의욕 및 소비 위축 등 경제 전반에 악영향을 미칠 수 있다”며 “자본이 생산적 부문으로 흘러가도록 선제적으로 대응하겠다”고 강조했다. 정부는 부동산 매매와 대출 규제 외에도 범정부·합동 탈세 조사, 거래 투명성 제고, 허위 신고 근절 등을 병행 추진할 계획이다.​

 

4. 토지허가제 적용 시 주요 효과

• 실거주 의무 강화 : 해당 지역에서 주택을 구입하려면 2년 이상 실거주해야 하며, 이를 어길 경우 허가가 취소될 수 있다.
• 갭투자 전면 차단 : 임차인의 전세금을 활용한 투자 방식이 금지되어 투기 수요가 억제된다.
• 대출 규제 강화 : 규제 지역 내 주택담보대출(LTV)이 무주택자 40%, 유주택자 0%로 축소되며, 스트레스 금리도 3.0%로 상향되었다.
• 시장 안정화 효과 기대 : 단기적으로는 매매 거래 감소와 가격 조정을, 중장기적으로는 실수요 중심의 주택시장 재편이 예상된다.​

5. 정부의 추가 대응 계획

정부는 향후 부동산 시장 동향을 고려하여 토허제 운영 기간 연장 가능성을 열어두고 있다.
또한 세제 개편, LH 주택공급 확대, 불법 거래 단속 강화 등 후속 정책도 연내 연계 추진할 방침이다. 특히 집값 띄우기 허위 신고, 고가 아파트 증여 탈세, 재건축 비리 등을 집중 단속하기 위해 국무총리 산하에 ‘부동산 불법행위 감독기구’를 설치하기로 했다.

이로써 토지허가제는 단순한 부동산 거래 규제에 그치지 않고, 부동산 시장 투명성 확보와 서민 주거 안정을 위한 핵심 수단으로 자리매김하고 있다

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